Los plazos para demandar, la prescripción de las acciones, la utilización de un perito o a quién se debe dirigir nuestra reclamación son solo algunos de los interrogantes que surgen cuando tras la compra de un inmueble aparecen los temidos vicios de construcción.
Cuando nos enfrentamos a vicios dentro de nuestra vivienda o local resulta imprescindible que tengamos en cuenta que la Ley de Ordenación de la Edificación prevé unos plazos dentro de los cuales los vicios o defectos se han de manifestar. Estos plazos no son ni de caducidad ni de prescripción, simplemente son unos plazos que la ley establece para que los vicios o defectos de construcción aparezcan. Existen tres plazos:
– Diez años – Tres años – Un año
Estos plazos se relacionan con diferentes tipos de defectos o vicios, de manera que el plazo de 10 años se prevé para los vicios o defectos que comprometan los elementos estructurales y la estabilidad del edificio, el plazo de tres años para los vicios que afecten a la habitabilidad, y el plazo de un año para aquellos que se catalogan como defectos de terminación.
Identificar en cuál de los anteriores grupos nos encontramos va a ser crucial pero, naturalmente, para ello será necesario valerse de un experto en la materia que no solo identifique el defecto o vicio, sino que al mismo tiempo, pueda revisar el resto de la construcción por si otros hubieran pasado inadvertidos.
Es vital advertir, por un lado, que dichos plazos comienzan a contarse desde el acta de recepción de la obra que poco o nada tiene que ver con la escritura de compraventa. Y, por otro lado, que si los defectos o vicios se manifiestaran después de esos plazos la acción no podría llevarse a cabo.
Pongamos un ejemplo para entenderlo: El 1 de enero 2020 firmamos el acta de recepción de la obra, por medio del cual nos enseñan nuestra vivienda y mostramos la conformidad. El 1 de julio de 2022 advertimos un problema en la cimentación, catalogado como un vicio o defecto que compromete los elementos estructurales y la estabilidad del edificio. Al tratarse de una anomalía que tiene prevista en la ley un plazo de diez años para manifestarse y estando dentro de dicho plazo sí que se estaría en disposición de reclamar.
Una vez que el vicio o defecto ha aparecido y lo hemos identificado comienza a contar el plazo de dos años señalado por la Ley de Ordenación de la Edificación en su artículo 18. Hemos de tener en cuenta que en esta ocasión el plazo es de prescripción, por lo que se puede interrumpir. Según el ejemplo anterior, debemos tener en cuenta que nuestra reclamación deberá accionarse antes de que transcurran dos años desde el 1 de julio de 2022.
Ahora que ya hemos aclarado el doble plazo que prevé la Ley de Ordenación de la Edificación, que distingue entre plazos para que los defectos salgan a la luz y entre plazos para interponer las oportunas acciones hemos de preguntarnos contra quién se reclamará.
No podemos olvidar que, tal y como el propio artículo 18 de dicha ley prevé, existen, en primer lugar, responsabilidades por el incumplimiento contractual que, naturalmente, habrán de dirigirse contra la promotora. Pero, además, la norma recoge en su artículo 17 otro régimen de responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, lo que a continuación explicamos para un mejor entendimiento.
Como ya hemos señalado, la relación contractual une al adquirente y al promotor, de modo que este siempre va a responder solidariamente con los demás intervinientes por lo daños ocasionados. No obstante, el resto de personas que intervienen en el proceso de edificación responden de la siguiente forma y en los siguientes plazos:
- El constructor responde «de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.«.
- Todos las personas intervinientes responden «durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.».
- Todos las personas intervinientes responden «durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.».
Por último, resulta necesario advertir que un informe pericial elaborado por un experto no solo ayudará a determinar qué daños existen en la construcción, sino que también ayudará a identificar qué agente de la construcción debe responder concretamente del defecto o vicio habido.
Desde nuestro despacho de abogados le brindamos asesoramiento especializado en la materia. En Duarte Abogados podemos ayudarle a solucionar un problema que lamentablemente en muchos casos afecta a la vivienda habitual. Resulta determinante buscar un abogado que pueda no solo dirigir la defensa del afectado, sino también llevar a cabo las oportunas reclamaciones a fin de que los plazos fijados por la ley no transcurran con la pérdida de la oportunidad de reclamar que ello supondría.
No dude en acudir o contactar con nuestro despacho de abogados en Fuenlabrada, donde realizaremos un rápido estudio de su situación para buscar la mejor solución.
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